Bruksendring

Søknadsplikt generelt
Når bygning blir brukt til annet formål enn forutsatt i den tillatelse som er gitt, eller til annet formål enn bygningen eller vedkommende del av den tidligere har tjent er dette søknadspliktig etter plan- og bygningsloven § 93 c. Søknaden skal dokumenteres i samsvar med krav i plan- og bygningsloven med forskrifter og forestås av en ansvarlig søker som skal godkjennes av kommunen.

Søknadsplikt generelt
Når bygning blir brukt til annet formål enn forutsatt i den tillatelse som er gitt, eller til annet formål enn bygningen eller vedkommende del av den tidligere har tjent er dette søknadspliktig etter plan- og bygningsloven § 93 c. Søknaden skal dokumenteres i samsvar med krav i plan- og bygningsloven med forskrifter og forestås av en ansvarlig søker som skal godkjennes av kommunen.

Søknader om tillatelse kan deles i søknad om rammetillatelse og senere søknad om igangsettingstillatelse eller sendes inn som en komplett søknad om tiltak. Søknad om igangsettingstillatelse innebærer at alle ansvarlig parter er identifisert. Bl.a. skal ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende for utførelsen være bestemt. Søknad om ansvarsrett for alle ansvarlige foretak skal følge søknaden (jfr. SAK §§ 18-19). All prosjektering er sluttført og kontroll av denne skal være erklært utført i hht kontrollplan.

Spesielt om søknadsplikt ved oppdeling til hybler
Jfr. pbl. § 93, 1.ledd, bokstav c.
Bruksendring eller vesentlig utvidelse eller vesentlig endring av tidligere drift er søknadspliktig. En endring av bruk/vesentlig utvidelse/vesentlig endring innenfor samme reguleringsformål vil også være søknadspliktig etter plb. § 93, 1. ledd, bokstav c.

Det følger av rettspraksis og uttalelser fra Kommunaldepartementet at hybel i utgangspunktet må anses å være bolig, og således ikke trenger dispensasjon fra formålet bolig.

Kommunestyret kan ved vedtekt bestemme at det må foreligge tillatelse fra kommunen for å slå sammen boliger eller dele opp leilighet til hybel. Det er gitt slik vedtekt i Oslo kommune i tilknytning til pbl. § 91 a. I denne vedtekten heter det bl.a.: "Det må foreligge tillatelse fra kommunen (byutviklingskomiteen) for: c) å slå sammen boliger eller dele opp leiligheter til hybler". Vedtekten hjemler dermed at det må foreligge tillatelse fra kommunen for å slå sammen boliger eller dele opp leiligheter til hybler.

Byggforskserien blad nr. 330.009 definerer hybel som at "den enkeltes private areal er ofte beregrenset til et kombinert soverom/oppholdsrom, mens kjøkken, sanitærrom og oppholdsrom inngår i et fellesareal som også kan omfatte andre birom og tillegsrom".

Selv med utgangspunkt i denne definisjonen er det i midlertidig vanskelig å avgjøre en generell terskel for når en oppdeling er søknadspliktig, men må vurderes konkret i hver enkel sak. Et sentralt vurderingstema er om en står overfor en endring i karakteren av bruken som er av betydning i forhold til de hensyn plan- og bygningslovgivningen skal ivareta. Momenter i denne vurderingen vil kunne være trafikksituasjonen, virkningen for beboerne i strøket, forholdet til reguleringsplanen og leieforhold (leie ut hyblene hver for seg ↔ eller bofellesskap).

 Noen eksempler: Utleie av hybel i form av ett eller flere rom som utgjør en mindre del av boligen og ikke har separat inngang regnes som tradisjonell boform. Slik utleie representerer ikke bruksendring. Har hybelen egen inngang, er den å regne som egen bolig med de krav som forskriften stiller og dermed søknadspliktig jfr § 93 1. ledd litra f. Etablering av bokollektiv (flere personer som bor sammen i en bolig og disponerer denne som en husstand) innebærer ingen bruksendring. I motsatt fall, hvis beboerne ikke innretter seg som en husstand og bor i hver sin enhet/oppholdsrom men samtidig deler kjøkken, bad og ett eller flere andre rom i fellesskap, vil dette være søknadspliktig.

Meldepliktige tiltak
Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel eller motsatt i bygning er meldepliktig etter plan- og bygningsloven § 86 a, jfr. Forskrift om saksbehandling og kontroll § 9-c.

Unntatt søknadsplikt
Endret bruk fra eksempelvis klesbutikk til annet bruk som f.eks urmaker og tilsvarende er ikke søknadspliktig.

Ansvarlig søkers oppgaver og rolle
Ansvarlig søker har ansvar for at søknaden viser at tiltaket er planlagt slik at det tilfredsstiller alle krav i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Det er ansvarlig søker som skal forestå innsending av all dokumentasjon vedrørende søknaden til kommunen og sikre at dokumentasjonen er i samsvar med krav i lov, forskrift og eventuelle kommunale bestemmelser og vedtak. Konferer også vår veileder vedrørende krav til dokumentasjon, håndblad 72-0590. Avfallsplan i henhold til kommunens retningslinjer.

Generelt
1. For bruksendring av boliger gjelder følgende tilleggsbestemmelser:
Oppgave over leieboere med dokumentasjon for at de er varslet skal legges ved søknaden. Det skal fremgå at leieboere er gjort kjent med hvordan de aktuelle lokaler skal brukes og at eventuelle protester sendes direkte til Plan- og bygningsetaten. Det må videre dokumenteres at leieboere med oppsigelsesvern etter husleieloven er gjort kjent med sin rett til å kreve erstatningsbolig. Plan- og bygningsetaten kan stille krav om at berørte beboere skal skaffes tilfredsstillende erstatningsbolig, se pbl. § 91 a.

2. Konsekvenser for omgivelsene:
Søknaden må inneholde relevante opplysninger om arten og omfanget av den omsøkte virksomhet og hvilken betydning den får for omgivelsene. Som eksempel på slike forhold nevnes endring i trafikkforholdene, om det er behov for flere parkeringsplasser som medfører at det blir aktuelt å sende inn ny avkjørselsplan for godkjenning, om virksomheten fører til at det blir flere ansatte eller om den medfører lukt-, støy- eller støvplager.

3. For bruksendring til bevertningssted bør alle leietakere i bygningen varsles. Det kreves uttalelse fra det tilhørende bydelsutvalget. Søknad til Arbeidstilsynet skal fylles ut og sendes Arbeidstilsynet.
Meny og detaljert tegning av kjøkken skal sendes Etat for miljørettet helsevern (Næringsmiddeltilsynet).

4. Plan- og bygningsloven § 67 mht veiplikt (opparbeidelse/utvidelse av regulert  offentlig vei og avståelse av grunn til vei) skal vurderes. Unntatt fra veiplikt er midlertidig bruksendring ved endring til familiebarnehage med mindre enn 10 barn. Hvis det blir gitt midlertidig dispensasjon fra veiplikten vil det vanligvis settes som vilkår at tinglyst veierklæring foreligger før igangsettingstillatelse gis.

Spesielle forhold
Når Plan- og bygningsetaten har gitt tillatelse til bruksendring og det er eierseksjoner i bygningen, må søker/tiltakshaver sørge for reseksjonering og tinglysing av denne for at det nye formålet for eierseksjonene skal fremgå av grunnboken.

Det gjøres oppmerksom på at ved bruksendring fra næring til bolig i eierseksjonssameier hvor de øvrige leilighetene ligger i en samleseksjon bolig, vil det etter eierseksjonsloven ikke være mulig å gjennomføre en formålsendring fra næring til bolig uten at også samleseksjonen reseksjoneres til enkeltseksjoner, noe som kan kreve ganske omfattende utbedringer.

Sist endret 10.07.2012

Se også

Priser/gebyrer (1)
Login for redigering